小产权?三产地?傻傻分不清楚

2019-07-27       浏览次数:145

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 如今房地产投资品市场种类繁多,其中三产用地与小产权房的概念常被大多数人混淆,概念不清晰容易给投资者带来投资风险。房产投资专家指出,在三产用地上经过合法批建手续的房产,虽然使用年限少,但属于合法开发,得到国家保护,作为商业性质来租赁,可以用较低的投入换取可观的收益回报。
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什么是三产用地?

在集体所有制土地中有一类特殊的土地俗称“三产用地”,是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。“ 三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益,所以该类土地上的建筑物是不能办理商品房产权证。

所谓“小产权”,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房占用的是集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权,更没有国家的土地使用证和预售许可证,因此小产权就是没产权。
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三产用地vs小产权房区别

 

 

三产用地

小产权房

土地性质

国有土地

集体土地

是否合法开发

合法开发

非法开发

是否取得证件

《国有土地许可证》、《集体土地使用证》、《规划许可证》

无法取得任何证件

国家是否认可

符合规划,不会拆迁

随时征地拆迁

使用性质

租赁或合建开发

合作建房

地块性质

租赁,获得使用权

违章建筑


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问题一: 目前发现上市的第三产业留用地项目,,多采用二十年以上的租赁合同,而不是房屋购买合同。客户在购置三产用地性质的房源时, 特别关心这二十年以上的租赁合同受法律保护吗?

回复:关于租赁合同的年限,法律虽然认定二十年为最长租赁期,但并没有禁止签二十年以上的租赁合同、也没有规定二十年以上的租赁合同是不合法的。


问题二:三产用地性质的房屋在使用过程中,能否像正常房屋一样买卖呢?

回复:这是不能买卖的,因为当初签订的就是租赁合同。不过客户可以按照自己的意愿转让租赁权。只要由产权所有人、转租人、承租人、物管公司共同签字盖章,即可转让租赁权,不需缴纳任何税费。

问题三:万一开发公司倒闭怎么办?对客户后续的使用存在风险吗?

回复:三产用地多采用村集体和开发商合作的形式。大股东是村经济合作社(村民合作组织),占51%以上的股份,不存在倒闭的概念;另外,所谓产权,就是所有权。从法律角度讲,使用权的权能大于所有权,客户仍可安心使用。


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